L’appetito dei Comuni.
Entro la giornata di ieri -16 dicembre- i proprietari di case hanno versato il saldo per il 2025 dell’Imu, l’Imposta municipale unica sugli immobili.
E’ risultata confermata l’esenzione per le abitazioni principali e relative pertinenze, escluse quelle di lusso. Esenti anche gli immobili non utilizzabili né disponibili, a condizione che sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria.
Per abitazione principale s’intende un’unica unità immobiliare ad uso abitativo classificata nel gruppo catastale A (esclusi gli uffici A/10), nella quale il contribuente dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Le due circostanze devono coesistere. L’esenzione per l’abitazione principale si applica solo a chi vi dimora e ha la residenza anagrafica; gli altri comproprietari che non vi risiedono devono invece pagare. L’Imu va invece versata per le abitazioni principali di maggior pregio, ossia quelle di categoria A/1 (immobili signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi).
L’Imu riguarda pertanto i proprietari di immobili abitativi a disposizione, come le seconde case, nonché i fabbricati affittati o sfitti. Si paga anche sugli immobili dati in uso gratuito, salvo la riduzione al 50% tra genitori e figli a condizioni stringenti (su cui avremo modo di intrattenerci). Si paga poi sulle pertinenze non della prima casa, o comunque non agevolabili come il secondo box. L’Imu si versa anche per uffici, negozi, depositi, capannoni, altri immobili commerciali e industriali e per le aree fabbricabili da chiunque posseduti.
Devono versare l’Imu tutti i proprietari di immobili situati sul territorio italiano e coloro che sono titolari di un diritto reale di godimento, come l’usufruttuario o chi ha il diritto di uso, enfiteusi e di superficie. L’imposta municipale va pagata anche dalle società per gli immobili posseduti di qualsiasi categoria catastale, anche se utilizzati nell’esercizio della propria attività, salvo l’esonero per gli immobili-merce, costruiti o ristrutturati per la vendita e rimasti invenduti, se non locati per l’intero anno. Nel caso di più comproprietari — o più contitolari di un diritto reale — l’imposta è pagata da ciascuno in proporzione alla propria quota e con versamenti separati.
Esenzioni. L’esenzione da Imu è prevista per l’abitazione familiare assegnata al coniuge separato o divorziato assegnatario dell’ex casa familiare (anche se non proprietario) e anche in assenza di rapporto coniugale, con diritto all’esenzione purché vi dimori abitualmente e risieda anagraficamente. Inoltre l’esonero si applica:
1) alle unità immobiliari di proprietà delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale degli assegnatari o destinate a studenti soci assegnatari, a prescindere dalla residenza;
2) agli alloggi regolarmente assegnati dagli Iacp e ai fabbricati di civile abitazione destinati agli alloggi sociali (housing sociale);
3) all’abitazione (non locata) degli appartenenti a Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco o alla carriera prefettizia, anche se risiedono altrove;
4) agli immobili occupati abusivamente e quindi non utilizzabili né disponibili, a condizione che sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per violazione di domicilio o sia iniziata l’azione giudiziaria penale per occupazione abusiva.
I comuni possono esentare da Imu l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili che prendono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata nè data in comodato d’uso.
Per l’Imu, c’è la possibile riduzione al 50% dell’imposta sull’immobile dato in comodato gratuito a un parente in linea retta di primo grado, ossia tra genitore e figlio o viceversa (lo sconto non è previsto per altri legami di parentela). Lo sconto si estende, in caso di morte del comodatario, anche al coniuge di quest’ultimo ma solo se sono presenti figli minori. Per beneficiare della riduzione dell’Imu bisogna che si verifichino le seguenti stringenti condizioni:
1) il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova la casa data in comodato (che non deve essere accatastata come A1, A8 o A9);
2) il comodatario deve adibire l’immobile ad abitazione principale, stabilendovi la residenza anagrafica e la dimora abituale;
3) oltre all’immobile dato in comodato, il comodante può possedere un solo altro immobile abitativo nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale e che non deve essere accatastato come A1, A8, A9;
4) il comodante non deve possedere, anche per quota, oltre a quello dato in comodato e alla propria abitazione principale, nessun altro immobile abitativo in Italia (non rilevano quelli non abitativi);
5) il contratto di comodato deve essere registrato (con il pagamento dell’imposta di registro di 200 euro), infrazione sanabile con il ravvedimento operoso e sanzioni ridotte.
Il Calcolo. Per il calcolo del saldo Imu, si parte dalla rendita catastale attribuita all’immobile all’1 gennaio 2025, che deve essere rivalutata del 5%. Per trovare la rendita si può consultare il rogito o una visura catastale recente. La rendita si può ottenere anche dal quadro RB della dichiarazione dei redditi o B del 730 e, anche in questi casi, va rivalutata del 5%. La rendita rivalutata va poi moltiplicata per il relativo coefficiente moltiplicatore, a seconda del tipo di immobile: 160 per le abitazioni e relative pertinenze (cantine, solai, box, posti auto, tettoie); 80 per gli uffici (A/10); 55 per i negozi e le botteghe (C1). Base imponibile dimezzata per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, per il periodo dell’anno in cui sussistono tali condizioni, da accertare da un tecnico comunale. Dimezzata la base di calcolo anche per i fabbricati storici o artistici. Le aliquote 2025 vanno cercate sui siti del comune o su quello del Dipartimento delle Finanze. Il link è: https://www1.finanze.gov.it/finanze2/dipartimentopolitichefiscali/fiscalitalocale/nuova_imu/sceltaregione.htm. Il sito pubblica il Prospetto delle aliquote 2025 approvato dal comune e la data della delibera; bisogna verificare nel campo «data pubblicazione» se è indicata una data entro il 28 ottobre 2025. In caso contrario si usano le aliquote di base nazionali.
Il versamento dell’Imu si effettua con il modello F24 o tramite bollettino postale. È preferibile il modello F24 perché l’Imu si può compensare con eventuali crediti fiscali o contributivi e con un unico modello si può versare quanto dovuto in più Comuni e con addebito sul conto corrente. Nel modello F24, sezione «Imu e altri tributi locali», vanno indicati: codice catastale del Comune, numero di immobili per cui si esegue il versamento, anno di imposta (2025) e importo da versare raggruppato, con codice tributo, per singola tipologia di immobile (altri fabbricati; terreni; aree fabbricabili; abitazione principale). Occorre inoltre barrare la casella «saldo». Nello spazio rateazione non si indica nulla. Il pagamento va effettuato con arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, o per eccesso se superiore. Chi non ha la partita Iva può pagare con il modello F24 cartaceo in banca o posta, o con il remote banking del proprio istituto (se non ci sono crediti in compensazione di altri tributi). Chi ha la partita Iva deve utilizzare o il remote banking (se non ci sono crediti in compensazione) o il canale telematico dell’Agenzia delle Entrate. Qualunque soggetto, con o senza partita Iva, se vuole utilizzare un credito in compensazione, dovrà utilizzare obbligatoriamente il canale telematico dell’Agenzia delle Entrate.
