Proprietari di fabbricati. Quanto è facile ... ... ristrutturare

Gli interventi di ristrutturazione edilizia effettuati entro il 2016 recano benefici economici, da poter sfruttare da parte del contribuente. 

Cosa si vuole dire ?

La Legge di Stabilità per tutto il 2016 per lavori fino a 96mila euro su ogni singolo immobile prevede un bonus in forma di detrazione del 50% sulle spese sostenute, .

Cosa è bene fare, quindi ?

Per i piccoli interventi di ristrutturazione non è necessaria alcuna segnalazione di tipo burocratico, per quelli più significativi basta comunicare l’inizio lavori e per quelli "più corposi e vistosi" servono la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), la DIA o il permesso di costruire.

Vediamo più in dettaglio

=Per la manutenzione ordinaria non è necessario alcun adempimento burocratico ai sensi dell’articolo 31 della legge 457/1978, quali:

le opere di riparazione, 

rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici 

e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. 

=Per i comuni lavori di ristrutturazione in appartamento: tinteggiatura, pavimenti, rifacimento impianto elettrico o tubature, caldaie. 

=Per l’abbattimento di pareti o la sostituzione di vani porte bisogna controllare il regolamento del Comune che in alcuni casi richiede la Scia. 

=Stesso discorso vale per i lavori semplici sull’edificio (ritinteggiatura facciata).

Non è richiesto alcun adempimento burocratico per l'attività di ricerca nel sottosuolo, quale lo scavo di pozzi fuori dai centri abitati.

La procedura di Comunicazione inizio lavori (CIL o CILA) riguarda specifici interventi edilizi: è stata introdotta dalla legge 73/2010, che ha riscritto l’articolo 6 del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). 

Manutenzione straordinaria: opere per «rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso» (es.: abbattimento e spostamento di pareti o apertura di porte interne). 

Comprende:

-comunicazione di inizio lavori e dati identificativi dell’impresa a cui si affida la realizzazione, una relazione tecnica di un tecnico abilitato che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. 

È sempre opportuno verificare i regolamenti comunali (ed in Sicilia la l.r. 37/1985) per capire quali interventi si considerano straordinari e quali ordinari richiedendo un permesso di costruire (cambio di volumetrie, eccetera).

Opere per soddisfare esigenze contingenti e temporanee immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni.

Pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.

Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.

·Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

In tutti i questi casi bisogna anche presentare, dove necessario, l’aggiornamento dei dati catastali.

La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) è stata introdotta con la legge 122/2010, che ha modificato l’articolo 19 della legge 241/1990: di fatto sostituisce la DIA (Denuncia di inizio attività) e ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione e via dicendo.
Questi i lavori per cui bisogna presentarla (legge 457/1978 e l.r. 37/1985):

Restauro e risanamento conservativo: «interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili». 

Comprendono «il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio».

Ristrutturazione edilizia: sono «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente». 

Comprendono ripristino o sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, eliminazione, modifica e inserimento di nuovi elementi e impianti.

Varianti a permessi di costruire che non incidono su parametri urbanistici e volumetrie, non modificano destinazione d’uso e categoria edilizia, non alterano la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire.

Resta la denuncia di inizio attività – che prevede un’attesa di 30 giorni – per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina urbanistico-edilizia vigente, non compresi nei precedenti paragrafi. 

Di fatto, è stata quasi completamente superata dalla Scia ma è sempre consigliabile consultare i regolamenti dei Comuni.

L’articolo 10 del Testo Unico per l’Edilizia prevede il permesso di costruire nei seguenti interventi:

·  Nuova costruzione.

·  Ristrutturazione urbanistica.