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domenica 1 maggio 2016

Disponibilità finanziarie. Quanto è facile … comprare un immobile

Acquistare casa o un qualsiasi immobile (quindi, p.e. un terreno) non implica particolari adempimenti.
La proposta di contratto iniziale, conosciuta come compromesso, implica la successiva  stipula di un contratto definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale (art. 1351 C.C.).
Il Preliminare (Compromesso)
Il preliminare viene redatto quando non è possibile la vendita immediata. L’acquirente -ad esempio-  necessita di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore (imprenditore edile) sta costruendo l’immobile da destinarsi poi alla vendita.
Il motivo per cui si fa ricorso al preliminare è quindi quello di rinviare la formalizzazione giuridica della promessa di vendita a dopo (es. ad ottenimento del mutuo,  ad appartamento ultimato).
Aspetti fiscali
La Registrazione del preliminare è un adempimento fiscale obbligatorio che va effettuato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, presso l’Agenzia delle Entrate.
Ha valenza fondamentale ai fini della normativa antiriciclaggio e per attribuire (ai fini fiscali) una data certa all’accordo negoziale. 
La registrazione non garantisce tuttavia efficacia giudiziale al contratto né tutela i diritti delle parti in caso di lite.
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita ha invece la funzione di rendere opponibile a terzi la costituzione, il trasferimento o la modificazione dei diritti reali sul bene. In altri termin evita che lo stesso immobile possa promettersi in vendita a più persone o che altri creditori possano avere pretesa sull’immobile stesso.
Sulla trascrizione non  sussiste obbligo di adempimento, è lasciata alla volontà delle parti.
Quanto costa la registrazione
La registrazione sconta l’imposta di registro fissa per € 200. A questa si aggiungono:
  • lo 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria, se prevista;
  • il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se previsto;
  • tributi speciali € 3,72 a titolo di diritti di gestione della pratica da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Le imposte dovranno versarsi con modello F23
I codici tributo applicabili sono:
  • 104T per l’imposta di registro fissa riguardante i fabbricati;
  • 105T per l’imposta di registro fissa riguardante i terreni;
  • 109T per l’imposta di registro proporzionale dello 0,5% sulle caparre;
  • 109T per l’imposta di registro proporzionale del 3% sugli acconti;
  • 964T per i tributi speciali.
La pratica di registrazione inoltre dovrà essere corredata da minimo 2 copie del contratto firmato, su ognuna è necessaria una marca da bollo da € 16,00 (per ogni 4 pagine di contratto) e € 2,00 per ogni pagina di allegato in formato A4 o A3 (es. planimetrie).
Al momento della registrazione, l’Agenzia delle Entrate richiederà la compilazione del modello 69.
Per una pratica di compravendita sarà necessario compilare i soli quadri:
1.   A – Dati generali;
2.   B – Soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto

La compilazione dell’eventuale spazio delega, qualora alla registrazione provveda un soggetto diverso da quelli contraenti (in questo caso è necessario disporre anche della fotocopia del documento d’identità dei deleganti e del delegato.